不動産鑑定士

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不動産鑑定士（国家資格者）が行う鑑定評価は、感覚ではなく、法律と基準に基づいた厳格な手順で進められます。根拠となるのが

👉 不動産鑑定評価基準（国土交通省告示）です。

🔎 鑑定評価の基本的な流れ

① 依頼内容の確認

評価の目的（売買・相続・担保・訴訟など）
価格時点（いつの価格か）
対象不動産の範囲

※目的によって「正常価格」「限定価格」など評価の考え方が変わります。

② 資料収集・現地調査

登記簿、公図、都市計画情報
固定資産税評価額
近隣の取引事例
実際に現地へ行き、接道状況や周辺環境を確認

③ 価格を求める3つの方法（評価三方式）

不動産鑑定では、原則として3つのアプローチを併用します。

1️⃣ 原価法

「いま同じものを作ったらいくらか？」

土地価格＋建物再調達原価−減価
主に自用の建物などに適用

2️⃣ 取引事例比較法

「近くで似た物件はいくらで売れたか？」

実際の売買事例を比較調整
住宅地などで最も重視されることが多い

3️⃣ 収益還元法

「その不動産が将来生む利益はいくらか？」

家賃収入÷利回り（還元利回り）
賃貸マンションや商業ビルに重視

④ 試算価格の調整

3つの方法で出た価格を比較し、

市場性
信頼性
目的との整合性

を検討して最終価格を決定。

⑤ 鑑定評価書の作成

価格の根拠
計算過程
前提条件
を明示した正式文書を作成。

🏛 不動産会社の査定との違い

不動産会社の査定	不動産鑑定士
無料が多い	有料（数十万円）
売却目安	法的証拠力あり
営業目的	中立・独立

📌 まとめ

不動産鑑定士の鑑定は
「市場」「原価」「収益」の3方向から客観的に価格を導く専門業務です。

相続・訴訟・担保評価など「争い」や「公的手続き」が関係する場面で特に重要になります。

不動産鑑定士に**鑑定評価書（正式な鑑定）**を依頼した場合の料金は、物件の種類・規模・目的・調査の範囲などによって変わりますが、一般的な目安は次の通りです（日本国内での実例ベース）👇(カエデリア)

🧾 鑑定評価書の料金の目安（税抜）

📌 土地・建物の標準的な例

不動産の種類	料金の目安
土地（更地）	約 20〜30万円〜（面積や性質によって変動）(カエデリア)
戸建住宅（土地＋建物）	約 25〜40万円〜(伊矢野不動産鑑定)
区分所有マンション（1戸）	約 25〜45万円〜(伊矢野不動産鑑定)
賃貸物件 / 商業施設	約 40万円〜100万円以上（規模・収益分析の有無で変動）(伊矢野不動産鑑定)
借地権・底地・特殊物件	約 40万円〜（複雑さによって増加）(カエデリア)

実務上は「物件価格 × 一定率」で単純に計算することはなく、面積・評価額・立地・調査量などで個別見積りされます。(伊矢野不動産鑑定)

📝 簡易調査・報告書（本鑑定より安い）

鑑定評価書ほど詳細でない「調査報告書」や「簡易査定」もあり、次のように安くなるケースがあります👇(不動産価格保証株式会社)

簡易レポート／調査報告書：約 15〜25万円〜
机上査定（現地調査なし）：約 15〜20万円〜
※正式な鑑定評価基準に準拠しない場合もあります。

💡 注意点

✅ 消費税・実費（交通費、登記簿等費用）は別途になることが多いです。(エフジー不動産鑑定)
✅ 高層ビル・収益物件・争訟（訴訟）対応など複雑な鑑定はさらに高額になる傾向があります。(上銘不動産鑑定士事務所)
✅ 依頼前に必ず見積りを取ることが大切です（無料見積り対応の事務所も多い）。(カエデリア)

📌 目安まとめ（ざっくり）

個人向け住宅・土地の鑑定：概ね 20〜40万円〜
商業用・複雑物件の鑑定：40〜100万円＋
簡易査定・調査レポート：15〜30万円前後

担保評価（融資用）の鑑定料金の目安をわかりやすくまとめます。

担保評価とは、銀行などが融資の可否や限度額を判断するために行う評価で、
正式な鑑定評価書（不動産鑑定評価基準に準拠）を作成するケースと、
金融機関内部の評価（簡易評価）で済むケースがあります。

💰 ① 鑑定士に正式依頼する場合（外部鑑定）

物件タイプ	料金目安
土地のみ	20〜30万円前後
戸建住宅	25〜40万円前後
区分マンション	25〜45万円前後
一棟アパート・ビル	40〜80万円以上
商業施設・特殊物件	60万円〜100万円超

※収益還元法を本格的に行う物件は高くなります。
※交通費・資料取得費は別途のことが多いです。

🏦 ② 銀行の内部担保評価（外部鑑定なし）

費用：無料〜数万円程度
銀行が独自に算定
公的証拠力は弱い
融資目的以外には使えない

👉 住宅ローンでは多くがこちらです。

📊 担保評価の特徴

担保評価は「売れる価格」よりもやや保守的です。

例：

市場価格 3,000万円
担保評価 2,400〜2,700万円
融資額はその70〜90％

つまり
市場価格 ×（70〜80％程度）を前提に考えることが多いです。

📌 まとめ

個人住宅なら 25〜40万円前後
収益物件なら 40万円以上
住宅ローンは銀行内部評価が多い（安い）

いい質問ですね。

担保評価と固定資産税評価額はまったく別物です。
基準・目的・水準が違います。

🏠 固定資産税評価額とは

市町村が固定資産税を計算するために決める価格です。
基準は

👉 固定資産評価基準

特徴

3年ごとに見直し
税金計算用の行政価格
市場価格の約70％程度（目安）
実勢価格とは一致しない

🏦 担保評価とは

銀行が「いくら貸せるか」を判断するための価格。

市場価格を基礎にする
さらに保守的に見る
売却可能性を重視

📊 ざっくり比較イメージ

例：市場価格3,000万円の物件

区分	金額目安
市場価格	3,000万円
固定資産税評価額	約2,100万円（70％前後）
銀行の担保評価	約2,400〜2,700万円
融資額（80％）	約1,900〜2,100万円

※地域や物件で差はあります。

🔎 重要ポイント

固定資産税評価額が低いからといって

👉 担保評価も低いとは限らない

固定資産税評価額が高いからといって

👉 融資が多く出るわけでもない

銀行は

立地
流通性
建物の築年数
収益力（収益物件なら）

を総合判断します。

📌 まとめ

固定資産税評価額は「税金用の価格」
担保評価は「貸すための価格」

目的が違うため単純比較はできません。

もしよければ、
✔ 土地だけですか？
✔ 建物付きですか？
✔ 固定資産税評価額はいくらですか？

ざっくり教えていただければ、より具体的な目安を出します。